志摩藤建設｜CONJUGATE　土地活用

土地活用のコンサルティング

土地活用の手法はいろいろありますが、如何に運用するかが重要です。
建物を建築して固定資産税を節税するだけでは、土地活用したとはいえません。
如何に資産を有効に活用し、収益を上げるかが重要です。

資産を有効利用するには、経験豊富な不動産のプロであるコンサルタントに依頼するのが成功の秘訣です。
特に賃貸物件を計画するに当たっては、不動産や賃貸の経験が豊富なコンサルタントをパートナーとして選びましょう。
賃貸事業は長期の事業です、失敗したからといってそう簡単に事業修正できません。
修正出来たとしてもその際の費用や労力は相当なものになります。

ですから長期に亘って安定した賃貸事業を任せられる信頼できるコンサルタントの存在は依頼者にとって何よりの心の支えになるはずです。

お客様の思いを形にして伝えるコンサルタントの役割

通常、賃貸物件を建築する際には、建築会社とお客様の契約になります。
どう見ても、建築会社が有利に契約も仕事も進んでいきます。
合見積もりをかけて業者を選定しても、契約してしまえば、やはり主導権は建築会社です、経験が少ないお客さまにとっては建築会社を信じることしか出来ません。

しかし、土地活用のコンサルタントがいれば、どうでしょうか、当社ではお客様にとって不利な契約書になっていないか、資金計算に無理がないか、入居者のニーズにあったプランなのか、入居者の再募集がスムーズにいくプランなのか、後々のことまで考え不動産のプロとしてコンサルティングを行います。
そしてなにより、お客様の希望が反映されたプランになっているのかを、お客様の立場に立って、建築会社を始め関係企業にしっかり伝えていきます。

なぜなら、当社では、基本的に責任ある業務を行うために、その事業の賃貸運営や賃貸管理まで行うことが多いからです。
完成後の賃貸物件の入居率はプランニングの成果となって表れますから、それだけ責任をもってコンサルティングを行います。

土地活用の進め方

  • 目的の明確化

    相続税対策としての節税を目的にするのか、収益を上げることを目的にするのか短期的か長期的に運用するのか、土地活用という事業をする目的をいろいろな選択肢のなかから明確にしていきます。

  • 活用方法の選択

    土地活用の目的が明確になったら、ご所有の不動産と適合する活用方法を選択します。

  • 活用方法の検証

    活用方法を具体的にご所有の不動産に落とし込んで収益性や将来性などの観点から検証していき、資金調達方法や収益のもとになる賃料の算定による事業シュミレーションを行い、土地活用の具体性を明確にしていきます。

  • 運用方法

    そして完成後の運営方法をここで明確にし、想定できる事項の役割や費用などを挙げて運営方法に無理はないか、責任所在をはっきりさせトラブルのない環境を検証します。

土地活用の種類

  • 売却

    特に土地活用の計画がなければ売却し現金化する選択肢もあります。
    土地は他の資産と違い何もしなくても所有しているだけで、固定資産税がかかります。
    以前のような大幅な土地価格の上昇は期待できない現在では、土地を何も活用しないで保有する意味がないように思えます。

  • 駐車場経営

    土地の形状に合わせて、平面駐車場や立体駐車場など、収益性の高い活用方法です。
    駐車場経営は投資金額も比較的安価で、リスクの低い土地活用です。

  • アパートマンション経営

    税制面でのメリットが大きく、土地活用の主流であるアパート・マンション経営。
    入居者の需要に大きく影響を受ける事業だけに、慎重なプランニングが必要です。

  • 定期借地権

    土地を５０年以上と長い契約期間を設定し賃貸借契約を交わします。
    土地の所有権を手放さなくても良いため、土地を残したいオーナーには適した土地活用といえます。

  • 等価交換

    土地を出資し、建築会社と共同事業でマンションなどの建物を建てます。
    土地を手放す代わりに、完成したマンション内に自宅のほか居室を持ち、居室を賃貸として賃貸運営を行うことも出来ます。

  • オフィスビル・ロードサイト店舗経営

    商業地などで店舗や事務所としてのニーズのある立地であれば、居住用より高い賃料が期待できます。
    また、幹線道路等に接している土地であればロードサイドの店舗としての可能性があります。

志摩藤建設｜土地活用　なんでもＱ＆Ａ

土地活用Ｑ＆Ａ１

もっとも費用が掛からないのは、土地をそのまま貸すことですが、借主がその土地に建物を建てると賃借権が発生してしまうので注意が必要です。
駐車場経営は初期投資も他の土地活用と比較して費用が少なくて済むため人気があります。
土地活用の方針が決まるまで駐車場にしておく地主も多くいらっしゃいます。

土地活用Ｑ＆Ａ２

賃貸経営の場合、更地に比べ、固定資産税は1/6に減額。建物の固定資産税も一定の要件を満たせば、3年もしくは5年の間1/2に軽減されます。
都市計画税についても、更地に比べ、1/3に軽減されます。（居住の用に供する建物に適用）
帳した貸借対照表を添付した場合は55万円、それ以外の場合は45万円。）の控除等があります。
また、土地や建物を賃貸すると、それらの相続税評価額から借地権割合や借家権割合が減額されるため、相続税は引き下げられます。さらに借入金で賃貸の建物を建てると、相続発生時に残った借入金残高を債務として相続財産から控除することができます。

土地活用Ｑ＆Ａ３

住宅金融支援機構のアパートローン
ファミリー賃貸住宅融資、単身・少人数世帯向賃貸住宅融資、シルバー賃貸住宅融資　、中高層ビル融資、レントハウスローン、農地転用賃貸住宅融資など用途に合わせたアパートが利用できます。

土地活用Ｑ＆Ａ４

青色申告と白色申告との大きな差は、青色申告にのみ認めてもらえる経費があります。
赤字が生じた場合の3年間の繰り越しや、青色申告者にのみ認められている55万円（複式簿記により記帳した貸借対照表を添付した場合は55万円、それ以外の場合は45万円。）の控除等があります。

＊青色申告を行なう場合は事業的規模（アパートなら10室以上）を満たす必要があります。